一、置業工作方面

　　三年的置業道路，不斷的信息搜集和實地考察，從肯定到否定再從否定中肯定，我們始終按照董事局置業要求，關注著上海陸家嘴和杭州兩地物業反復比較選擇。三年磨一劍，六月試鋒芒。在邊總的親自決策指揮下，我們排除干擾成功收購農行浙江省分行原辦公大樓。 “咬定青山不放松，立根原在破巖中”，我們心中十分清楚，完成后續置業計劃才算真正實現置業目標，確保保本增值經營才算接受了市場考驗。在金融去杠桿的背景下，前有目標后有壓力，我們更要再多一些工作激情、多一些實干精神、少一些空話推諉，以中財人的責任之心做好這篇置業經營文章。

　　二、后經營物業出售和維護方面

　　后經營物業是中財集團的重要資產，早日處置變現成為企業現金流，是我們的使命職責所在。以下幾方面的工作尚需改進完善。

　　1、分銷商渠道的拓展

　　二級分銷商可以提高處置的效率，所以尋找專業、可長期合作的二級分銷商至關重要。后經營物業作為典型的非標準化產品，情況各不相同，個性化和訂制化概念較強。因此，我們在開展處置業務時要注意將以下幾類客戶發展成為有價值的二級分銷商渠道：有金融背景的客戶；資金充裕，欲逆經濟周期投資的客戶；有特殊技能，有辦法提升抵債物價值而受益的客戶；有極強人脈關系的客戶。上述穩定、可靠、可長期合作的各類二級分銷商是完成變現任務的重要力量，能夠起到事半功倍的作用。

　　2、老客戶的維護和新客戶的開發

　　在目前分銷商渠道尚不充足的情況下，維護好老客戶顯得尤為重要。客戶在購買我們的后經營物業后有所盈利，主要原因是他掌握了原債權人不具備的信息、技能和人脈，這些客戶也很有可能成為我們其他后經營物業的潛在買家。因此，我們千萬不能有做一錘子買賣的錯誤想法，而是要找到適合人物個性及應對策略的方法保持長期的交往。揚長避短更要展示物業的前景、亮點以及升值潛力。平時要和全國各地的老客戶電話聯系，出差時也要順路多去拜訪問候，對于杭州本地客戶更是要經常見面溝通。

　　對于新客戶的開發，我們要對物業類型和潛在買家類型進行分類，有針對性的進行匹配。這只能靠多跑動，主動拜訪，尋找新的合作方，不能守株待兔，消極怠工。目前我們可以聯系相關商會，尋找類似廣州宋會長這樣的商會代表，進而接觸到商會中與資產收購相關的人員;另一個是從銀行和六大資產管理公司的角度，多參與一些特殊資產推介會，從活動中掌握第一手資訊，結識圈內人員創造合作機會。

　　3、招商中注意客戶的選擇

　　不能一味強調后經營物業存在的抵價高于市場價等等不利因素，對電子商務對傳統商鋪的沖擊而帶來的生意不景氣、租金水平下降、投資需求下滑，我們也要一分為二的看待。我們在走訪市場時發現，有幾類商鋪還是能夠獲得特定投資者的青睞：一類是居住率較高小區周圍的底商，主要為居民提供日常生活服務，小區居民更看重便利性；一類是體驗式商鋪，此類實體店相比電商比較容易形成忠實的客戶群體，最為典型的是餐飲，它所營造的就餐環境是電商外賣無法媲美的；還有一類是可用作教育等活動場所的商鋪也受電商影響不大。這給我們帶來的啟示是，以往一刀切的招商促銷方法存在局限，未來在推銷商鋪時應當優先選擇以上三類租戶或投資者進行推薦，以提升交易的成功率。當然這種方法仍然存在繼續優化的可能。

　　4、行業內的交流

　　中財置業團隊年富力強，團隊中不乏資深金融人士、律師法務、房產專業研究生、前公務人員，應該說起步高素質好，通過三年的市場考驗，置業經驗有所提高，但我們還是應該抓住機會跟同行業其他機構進行交流，學習借鑒他們處置特殊資產的經驗。使自己真正成為置業行業的專家。比如，多參加類似長城資產舉辦的特殊“資產推介會”等行業活動，在活動中認識同行積累知識，尋找合作機會。

　　以上是我半年以來置業、處置后經營物業的工作反省，如有不妥，敬請指正！